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如何更換物業

發布時間:2014-05-17  來源:房產之家  神評論()

根據我國《物業管理條例》相關規定:業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

故如果您所在的小區已經成立了業主大會,則可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司,向小區業主提供物業管理服務。如馮先生所在的小區尚未成立業主大會,則無法直接聘用物管公司。

(一)更換程序的合法性

小區物業管理委員會是代表小區產權人、使用人利益,負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團,是解決小區物業管理問題的關鍵。所以必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜,要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會,形成決議,使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。

(二)取得協調相關方面及中正級三方的支持

調和相關單位的關系,包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系,使其盡可能得取得一致性意見,對于順利更換,尤為重要。 中正方的支持主要是指法律顧問,提供法律支持。 物管顧問、財務顧問,提供專業支持。 政府主管部門,提供政策支持,取得指導、支持,不可忽視。

(三)更換物管企業各方面工作的交接設計

物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作,為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據,首先應召開產權人大會并做好保密工作,防止過渡期出現管理真空,同時也應避免出現有關財務帳務修改和資金轉移,使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦,取得指導和支持。 原物管的撤出是非常困難的,如發生拒不交出物業的情況,需要請政府主管部門協調。 交接工作是一項繁瑣細致的工作,精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產權人、使用人利益的機率降到最低。

(四)交接內容

交接中涉及的內容繁多:設計方案,配套設施,運行記錄,外網聯絡,固定資產,管理費余額及管理基金等等。

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